Leegstand in Deventer over de nieuwbouwwijk Steenbrugge heengelegd

Pauzestreken

De totale oppervlakte aan leegstand in Deventer is net zo groot als de geplande uitbreidingswijk Steenbrugge. De mogelijkheden van deze pauzelandschappen worden nog niet volledig benut! Braakliggende terreinen, leegstaande kantoren en verlaten woningen zouden beter gebruikt kunnen worden. Tijdelijk, of nog beter, voor het uitvinden van nieuwe functies. Nieuwe functies die vanuit tijdelijk gebruik in de ‘tussentijd’ door zouden groeien naar een meer permanente status. Veel gebouwen hebben namelijk definitief hun oude functie verloren. Hoe pijnlijk het ook is, het wachten tot de bouw weer functioneert zoals vóór de crisis, is niet realistisch.

Pauzestreken, van korte of lange duur?

Pauzelandschappen zijn terreinen en gebouwen waar oude functies al zijn verdwenen, terwijl de nieuwe, definitieve gebruikers nog niet in zicht zijn. Pauzelandschappen kleuren in toenemende mate ons stedelijk landschap en zijn er in verschillende verschijningsvormen, maten, tijdspannes en dichtheden. In Deventer is zo goed als elk type pauzelandschap vertegenwoordigd. Deze site brengt de meest in het oog springende, verschillende soorten leegstand, potenties en struikelblokken globaal in kaart. Door de verschillende pauzelandschappen als één geheel te zien in plaats van als losse incidenten, worden grotere verbanden, structuren en kansen zichtbaar. Is in dit gevarieerde landschap wel sprake van pauze of is het onbestemd zijn van langere duur?

Positieve en negatieve leegstand

Dat er leegstand is in een stad is heel normaal en lang niet altijd negatief. De wenselijke leegstand van gebouwen, frictieleegstand, zorgt juist voor beweging, voor verschuiving. Beweging van en naar een nieuwe woning, het betrekken van een nieuw kantoorgebouw. Er is altijd een

bepaalde mate van leegstand nodig om het mogelijk te maken dat partijen door kunnen verhuizen naar nieuwe locaties. Deze verhuizingen sluiten nooit naadloos op elkaar aan. De huidige mate van leegstand overtreft de frictieleegstand echter vele malen. Aanhoudende leegstand, zonder dat zich een duidelijke nieuwe functie aandient, structurele leegstand, heeft een negatief effect. Het heeft consequenties voor de directe omgeving en beïnvloedt ons economische, ruimtelijke en functionele stelsel. Het grootste probleem van structurele leegstand is dat het lang niet altijd als zodanig wordt herkend. Eigenaren en verhuurders blijven hopen op nieuwe klanten in de toekomst en sluiten om die reden vaak zelfs tijdelijk gebruik uit.

Tijdelijk gebruik als eerste stap naar nieuwe ontwikkeling

Door veranderingen in onze samenleving lijkt een groot deel van het pauzelandschap definitief zijn oude functie te hebben verloren. Denk aan de leegstaande winkels, kantoren, braakliggende terreinen en schoolgebouwen. Dit pauzelandschap wordt in Deventer niet overal maar wel opvallend vaak tijdelijk in gebruik gegeven aan derden, waarbij stakeholders verwachten na verloop van tijd weer op de oude voet verder te kunnen gaan. Het kan ook anders. Pauzelandschappen lenen zich als vorm van ruimtelijke, tijdelijke én economische tussentijd uitstekend voor het proefondervindelijk uitvinden van nieuwe mogelijkheden. Tussentijds gebruik kan stap één kan zijn binnen de organische ontwikkeling en appelleert aan innovatief design, ondernemerschap en het leggen van nieuwe verbanden. Het kennisplatform Tussentijd in Ontwikkeling stelt dat:

‘Wanneer tijd als kwaliteit kan worden gezien binnen een ruimtelijk ontwikkelingsproces, dan biedt dat mogelijkheden voor andere, meer flexibele vormen van ontwikkelen. De gebruiker kan daarbij centraal worden gesteld in het proces, en daardoor behalve gebruiker ook producent worden van zijn eigen ruimte.’

– Kris Oosting in het verslag Tussentijd in Ontwikkeling, Den Haag, april 2012

Plek versus landschap

De aanwezigheid van pauzeplekken is geen toevalligheid, geen incident. Het zijn stedelijke ruimtes die onlosmakelijk met de stad verbonden zijn. Daarom is de term pauzelandschap ook sterker: het gaat niet over individuele plekken, maar over een veelheid aan locaties die in de tussentijd verkeren. Pauzelandschappen horen bij het ‘stad zijn’. Sommige plekken zijn er slechts kort, andere blijven jaren aanwezig. En op den duur zullen ze weer opgenomen worden in het officiële stedelijke weefsel, met een officiële functie of bestemming. Maar tegelijkertijd zal er op een andere locatie weer een nieuwe pauzeplek verschijnen. Het is een systeem dat permanent aanwezig is en dat van verschuift over de stad. Pauzelandschappen zijn daarmee een karaktereigenschap van de stad die altijd in ontwikkeling is.

Deze visie op pauzelandschappen opent een perspectief om met tijdelijk gebruik van deze plekken ook op een groter schaalniveau invloed uit te oefenen: op het niveau van het landschap in plaats van op de schaal van de plek.

Pauzelandschappen zijn proeftuinenvoor nieuwe ontwikkelmethodes

Misschien moet naast de monumentenstatus ook een tussentijdstatus ingesteld worden, zodat het mogelijk wordt om in pauzelandschappen met andere verdienmodellen, planprocessen en regelgeving te werken. Pauzelandschappen veranderen dan van een probleem in een kans. En het beheer van pauzelandschappen verandert in het ‘ontwikkelend beheren’. Ontwikkeling en beheer zijn dan geen gescheiden trajecten meer, maar een plek wordt tijdens zijn gebruik, tijdens het beheer, stap voor stap ontwikkeld. De tussentijd fungeert dan als experimenteer- en implementatie-fase, waarin verbindingen kunnen worden gelegd met zowel de toekomst als ook de directe omgeving. Om dit te bewerkstelligen liggen er zowel bij de traditionele planningsmachinerie als bij creatieven uitdagingen. De laatstgenoemden ontplooien initiatieven in de tussentijd - hands-on en in real life - waarmee ze de tussentijd pro-actiever als tool kunnen inzetten voor de innovatie van ruimtegebruik. Daarentegen zal de eerste groep hun traditionele werkwijzen moeten durven loslaten om zo ruimte te maken voor nieuwe perspectieven. Bijvoorbeeld door minder gericht te zijn op regelgeving en procedures en meer te kijken naar de inhoud en zingeving erachter, door binnen economische beslismodellen maatschappelijke waardecreatie mee te nemen als weegfactor en door in de planning meer ruimte te laten voor en vertrouwen te hebben in het onverwachte. Pauzelandschappen worden dan proeftuinen voor nieuwe ontwikkelmethodes.

Deventer is vele pauzelandschappen rijk, zoals te zien is op bovenstaande kaart die de omvang van de pauzelandschappen in Deventer laat zien. Deze kaart is gemaakt naar aanleiding van een quikscan die tussen juni en december 2012 is uitgevoerd. Er is een driedeling te maken in bebouwde, onbebouwde en toekomstige pauzelandschappen. Er is dus onderscheid tussen braakliggende terreinen, leegstaande gebouwen en locaties waarvan nu al bekend is dat die later een pauzelandschap gaan worden. De categorie leegstaande gebouwen is veelkleurig en valt daarom onder te verdelen in complexen, loodsen en hallen, kleine korrel met een menselijke maat en bijzondere gebouwen met een uniek karakter. Dit alles is zichtbaar op deze interactieve kaart.

De kaart is méér dan alleen een globale duiding van de locaties van de Deventerse pauzelandschappen. Ook andere aspecten die belangrijk zijn in de perceptie van en het denken over pauzelandschappen zijn verwerkt in deze kaart. Zo is de duur van de aanwezigheid van een betreffende locatie verbeeld, evenals de verwachting van de toekomst van de plek. Ineens wordt zichtbaar dat veel pauzeplekken niet alleen al jaren in de stad aanwezig zijn, maar ook dat ze nog jaren zullen blijven.

Klik in de kaart en in de categorieën en beleef de pauzelandschappen van Deventer.

Dit diagram laat de urgentie van pauzelandschappen zien. Het zijn dezelfde locaties als op de pauzelandschappen kaart, maar dan niet geordend naar geografische ligging, maar gesorteerd op criteria als tijdsduur en gebruik.
Boven de horizontale lijn is te zien hoeveel pauzelandschappen leeg staan en braak liggen, onder de lijn staan de pauzelandschappen die nu tijdelijk in gebruik zijn. De cijfers bij de stralen van de cirkel geven aan hoeveel jaren een locatie al leeg staat of braak ligt. Hoe dichter een pauzeplek bij de middelste, dikke cirkel is getekend, hoe duidelijker zijn toekomstverwachting is. En hoe meer een locatie naar de buitenste rand verschuift, hoe onduidelijker zijn toekomstbeeld is.
Duidelijk wordt dat de meeste pauzelandschappen al langere tijd leegstaan, een onduidelijk toekomstperspectief hebben en momenteel niet in gebruik zijn. Dat pleit voor het initiëren van initiatieven in de tussentijd, waarmee hands-on en in real life - de tussentijd wordt ingezet om nieuwe functies, nieuwe mogelijkheden voor de toekomst uit te gaan vinden.
Knopje

PAUZELUST

Het project ‘Pauzestreken’ heeft middels een eenmalige quickscan de verschillende smaken van het pauzelandschap van Deventer op globale wijze in kaart gebracht. Door de verschillende pauzelandschappen als één geheel te zien in plaats van als losse incidenten, worden grotere verbanden, structuren en kansen zichtbaar. Dit landschap wordt hier ontsloten op internet, maar was ook één keer letterlijk te betreden tijdens het publieke diner ‘Pauzelust’, op 15 november 2012. Een diner annex ontdekkingsreis door het pauzelandschap van Deventer, met inspirerende input uit de rest van Nederland.

Tijdens dit publieke diner is met een groep experts op zoek gegaan naar recepten voor het pauzelandschap, met opgeklopte (her)bestemmingen, losgeklopte architectuur en voorgekookt beleid in vele smaken. Het was een ontdekkingsreis annex diner voor stadsliefhebbers, lokale stakeholders, tijdelijke gebruikers en leden van het kennisplatform Tussentijd in Ontwikkeling. Pauzelust was een diner en ontdekkingsreis ineen, langs verschillende pauzelandschappen in Deventer. De tocht liet mensen op een nieuwe manier naar de stad kijken. De route bracht het ontstaan, de mogelijkheden en onmogelijkheden van pauzelandschappen op zowel ludieke als inhoudelijke manier in beeld. Samen met stakeholders, stadsliefhebbers, tijdelijke gebruikers en experts van het kennisplatform Tussentijd in Ontwikkeling is gewerkt aan nieuwe recepturen voor pauzelandschappen, is kennis uitgewisseld en zijn nieuwe contacten gelegd. Het op informele wijze bij elkaar brengen van relevante stakeholders met uiteenlopende achtergronden, belangen en perspectieven werd als grote meerwaarde ervaren.

naar locatie 1

Deelnemers Pauzelust
Denny Bonekamp
Woningbouwcoporatie Ieder1, Deventer
Ans van Amerongen
Kantoormakelaar, Deventer
Pim van Oostendorp
Kantoormakelaar, Deventer
Dick Metselaar
Woningcorporatie Rentree,
gebiedsontwikkelaar, Deventer
Mark Schipper
Manager Duurzaamheid, Gemeente Deventer
Kris Oosting
Strategie en innovatie,
Woningbouwcorporatie Beterwonen, Deventer
Harco Rutgers
Havenkwartier, Deventer
Annemarie van der Vegt
Kunstencircuit Cultuurmakelaar, Deventer
Pieter de JonG
Bouwer, huurder in Havenkwartier,Deventer
Sabrina Lindemann
Urban curator, Mobiel Projectbureau
Op Trek, Den Haag
Bart Stuart
Buro Spelen, Amsterdam
Peter Groot
Departement Tijdelijke Ordening, Arnhem
Jurgen Hogendoorn
gemeente Amsterdam
Ludwin Budde
PIT, Platform Initiatieven Tijdelijkheid, Enschede
Mieke Conijn
Kunstenlab, Deventer
Marianne Maasland
De handen van de keizer / kunsthistorica Amsterdam
Tim Prins
P-en-M Architecture, Maastricht
Tim Heymans
grafische vormgeving / video-opnames, AMP Den Haag
Eric Dil
Interim manager,
gespreksleider Pauzelust, Amsterdam
Iris Schutten
architect / publicist,
initiator Pauzestreken
Rene Jansen
beeldend kunstenaar, team Pauzestreken, Den Haag
Anne Seghers
Stedenbouwkundige Studio Papaver,
team Pauzestreken, Utrecht
Sjoerd Cusveller
Programmaleider Cultuur en Ruimte,
provincie Overijssel
Gerda Brethouwer
Platform Pauzelandschappen Overijssel, Amersfoort
Fulco Treffers
Stedenbouwkundige 12 N Stedenbouw, Eindhoven
Wim Verbakel
PIT, Platform Initiatieven Tijdelijkheid, Enschede
Johan Wagho
Tijdelijke gebruiker Oude IJsbaan, Deventer
Aukje Groustra
Kunstenaar: De Tuinen van Wilhelmina, Deventer
Moniek Oerbekke
grafische vormgeving /video-opnames, AMP, Den Haag
Klaar van der Lippe
beeldend kunstenaar,Buro Spelen Amsterdam
René Reitzema
senior ontwerper video /
cross media events, Deventer
Marco Swart
Wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling en
Volkshuisvesting, Deventer
Het diner werd mede mogelijk gemaakt door: Synchroon, Solidiam en BMO Bedrijfsmakers
Artist impression van de Pauzelandschappen in Deventer door Rene Jansen tijdens ‘Pauzelust”

TACTIEKEN

-- Tussentijdstatus

Stel een ‘tussentijdstatus’ in, zoals er ook een monumentenstatus bestaat. Deze tussentijdstatus zorgt dat er op pauzelandschappen gewerkt kan worden met andere planprocessen, verdienmodellen en regelgeving. Pauzelandschappen worden dan proeftuinen voor nieuwe ontwikkelmethodes.

-- Bruikbare braakligging

Stakeholders moeten zich inzetten om de braakliggende terreinen, de ‘zwarte gaten’ in de stad, weer onderdeel te laten zijn van de stad – tijdelijk of definitief. Dit kan door in een sloopvergunning de voorwaarde op te laten nemen dat het terrein bruikbaar moet worden opgeleverd.

-- Lange termijn denken

Bij stakeholders moet worden ingespeeld op de bewustwording dat veel leegstand – zoals kantoren- en winkelleegstand – structureel is en dat daarmee het belang en de relevantie van het (tijdelijk) in gebruik nemen van deze pauzelandschappen groeit. Hiermee wordt het kortetermijndenken vervangen door een realistisch langetermijndenken.

-- Afwaardering en cash-flow planning

Voor transformatie van kantoren – tijdelijk of definitief – zijn functiewijziging, afwaardering en cashflowplanning nodig.

-- Relatie met grotere context

Zie pauzelandschappen als een verschijnsel dat onlosmakelijk verbonden is met een stad die in ontwikkeling is. In dit perspectief bekeken, zijn plekken die in de tussentijd verkeren geen losse incidenten, maar vormen ze een veelheid aan locaties in de pauzestand. Geen individuele plekken, maar een landschap. Met dit inzicht opent zich de mogelijkheid om met tijdelijk gebruik van deze locaties ook op het niveau van het landschap beteke nis uit te oefenen, in plaats van enkel op het schaalniveau van de plek. Dus in plaats van dat er op één pauzeplek een tussentijdse ingreep wordt gedaan, kan er beter gekeken worden of er meerdere

locaties zijn waar een tussentijdse interventie zou kunnen plaatsvinden. Dan ontstaat er de mogelijkheid om de tijdelijke ingrepen te laten samenwerken, waardoor er een grotere slagkracht ontstaat. Dan kan tijdelijk gebruik ineens bijdragen aan de stedelijke ontwikkeling, in plaats van enkel aan de ontwikkeling van één klein plekje. En daarmee groeien ook de mogelijkheden en kansen om in de tussentijd iets in gang te zetten, dat na de tijdelijkheid beklijft.

-- Ontwikkelend beheer, vanuit de tussentijd voorbij de tussentijd

Bij tijdelijk gebruik moet worden vertrokken vanuit de betekenis van de plek en vanuit de band die mensen met de plek hebben. Daarmee groeit de kans op een doorontwikkeling van het initiatief ‘voorbij de tussentijd’. Ontwikkeling en beheer zijn dan geen gescheiden trajecten meer, maar een plek wordt tijdens zijn gebruik, tijdens het beheer, stap voor stap ontwikkeld. De tussentijd fungeert dan als experimenteer en implementatie-fase, waarin verbindingen kunnen worden gelegd met zowel de toekomst als ook de directe omgeving.

-- Anticipatievoordeel

Toekomstige pauzelandschappen hebben als voordeel dat men weet dat ze een pauzelandschap zullen worden. Deze voorkennis biedt mogelijkheden om al vroegtijdig in te spelen op het aftasten van de mogelijkheden en voorwaarden van tijdelijk gebruik. Hierdoor kunnen ad-hoc beslissingen voor tijdelijk gebruik afgeweerd worden en kan er gewerkt worden aan organische gebieds- of gebouwontwikkeling.

-- Vraaggericht transformeren en herbestemmen

Pauzelandschappen dienen enkel vraaggericht getransformeerd of herbestemd te worden. Speculeren op een nieuwe toekomst, met nieuw programma is ondoordacht. Voor een groot deel van de herbestemde bebouwing en braakligging zal op de lange termijn immers niet voldoende kritische massa zijn om deze draaiend te houden. In het geval van speculatief herbestemmen is er een grote kans dat er wordt herbestemd voor de leegstand.

-- Open houding

Een succesvolle en vruchtbare omgang met pauzelandschappen vraagt om een andere, meer open houding van verschillende partijen. Hierbij gaat het niet alleen over de houding van de eigenaren en gemeente, maar ook over de attitude van gebruikers en bewoners. Pas wanneer alle betrokkenen bereid zijn om naar elkaar toe te bewegen, ontstaat er een opening om pauzelandschappen als waardevolle plekken in te zetten. Dat betekent dus dat betrokkenen moeten durven denken in mogelijkheden en kansen, in plaats van te redeneren in beperkingen en belemmeringen. Dan komen mensen en wensen bij elkaar en worden mogelijkheden voor win-win situaties op pauzelandschappen zichtbaar.

Knopje